Miras kalan arsanın satışında Vergi

Miras kalan arsanın Satışında Vergilendirme nasıl olacak ?

Vergi mükellefi olmayan bir gerçek kişinin ivazsız (örneğin bağış, veraset, miras) olarak elde ettikleri arsaları, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmeleriyle müteahhide teslim etmeleri durumunda bu işlemin Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi ve KDV mevzuatında vergilendirilmesi yazımızın içeriğini oluşturacaktır.

Not: Bu çalışma, işlemin devamlılık arz etmeyen, tek seferlik bir işlem olduğu varsayılarak hazırlanmıştır.

---

Kat Karşılığı Arsa İşlemlerinde 3 Ayrı Teslim Söz Konusudur

1. Arsa sahibinin müteahhide arsa teslimi.
2. Müteahhit tarafından arsa sahibine bağımsız birimlerin teslimi.
3. Arsa sahibinin bağımsız birimleri satması ve/veya kiraya vermesi.

---

1) Arsa Sahibinin Müteahhide Arsa Tesliminin Gelir Vergisi ve KDV Yönünden İncelenmesi

1-a) Gelir Vergisi Yönünden

Gerçek kişilerin devamlılık arz etmeyen şekilde sahip oldukları gayrimenkulleri beş yıl dolmadan devretmelerinden elde edecekleri kazançlar, değer artış kazancı olup, gelir vergisine tabidir. Ancak ivazsız (örneğin bağış, veraset) olarak elde edilen taşınmazlar bu kapsamın dışında tutulmaktadır.

Dayanak: GVK Mükerrer Madde 80/1: “İvazsız olarak iktisap edilen taşınmazların devri, her hangi bir zaman süresine bakılmaksızın değer artış kazancı kapsamında gelir vergisine tabi olmayacaktır.”

Sonuç: Gerçek kişilerin ivazsız olarak elde ettikleri arsa veya tarla gibi taşınmazları müteahhide teslimi gelir vergisine tabi değildir. Kat karşılığı alınan bağımsız birimlerin satışı da gelir vergisine tabi olmayacaktır.

1-b) Katma Değer Vergisi (KDV) Yönünden

3065 sayılı KDV Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslimler KDV’nin konusuna girmektedir.

• Gerçek kişinin arsasını daire veya iş yeri karşılığında müteahhide teslimi, arızi bir faaliyet olduğu için KDV’nin konusuna girmez.
• Veraset veya bağış yolu ile elde edilen taşınmazın devri, ticari faaliyet olmadığından KDV’ye tabi değildir.

2) Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Bağımsız Birimlerin Teslimi

Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan teslimlerde emsal bedel üzerinden KDV uygulanır.

Dayanak: 3065 Sayılı KDV Kanunu’nun 1 Seri No.lu Uygulama Genel Tebliği, I-B/8.2 bölümü.

• KDV oranları:
  • Net 150 m2’ye kadar olan konutlar için %1
  • Net 150 m2’den büyük konut ve iş yerleri için %20

Emsal Bedel Belirlenmesi:
Vergi Usul Kanunu Madde 267 uyarınca emsal bedeli şu esaslara göre tayin edilir:

1. Ortalama fiyat esası
2. Maliyet bedeli esası (maliyet + %5 toptan, %10 perakende satış karı).

3) Arsa Sahibinin Bağımsız Birimleri Satışı ve/veya Kiraya Vermesi Durumunda Vergilendirme

3.1. Bağımsız Bölümlerin Satılması

Arsa sahibinin ivazsız olarak elde ettiği taşınmazı bir diğer deyişle Miras kalan arsasını, müteahhide kat karşılığı verip karşılığında aldığı bağımsız bölümlerin satışı:

• Gelir Vergisi: Gelir Vergisi Kanunu mükerrer Madde 80 uyarınca, ivazsız iktisap edilen taşınmazın satışından elde edilen gelir değer artış kazancına tabi değildir.
• KDV: Bu işlem ticari faaliyet olmadığından KDV’ye tabi değildir.

Dayanak: 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirküleri

3.2. Bağımsız Bölümlerin Kiraya Verilmesi

Bağımsız bölümlerin kiraya verilmesi halinde elde edilen gelir Gayrimenkul Sermaye İradı olarak kabul edilir.

• Gelir Vergisi Beyanı: Elde edilen brüt kira gelirinden şu giderler düşülür:
  • Gerçek gider usulü (belgelendirilen giderler).
  • Götürü gider usulü (%25).
• Beyan dönemi: Ertesi yılın 1-25 Mart tarihleri arasında.
• KDV: Ticari faaliyet kapsamında yapılmadığından KDV’ye tabi değildir.

Saygılarımızla

Salih ATEŞ
Kdvdenetim.com | Serbest Muhasebeci Mali Müşavir